Мировое соглашение по ипотеке при банкротстве

Чтобы не утратить при банкротстве жилье, обремененное ипотекой, должник может заключить мировое соглашение с банком. Такая возможность появилась недавно, но в ее отношении уже сформировалась положительная судебная практика. В каких случаях разрешается «исключение» ипотеки в банкротстве и на что нужно обратить внимание? Читайте далее.

Нововведения 2024 года

В августе 2024 года принят новый закон о сохранении единственного ипотечного жилья в банкротстве — в частности, через заключение мирового соглашения.

Теперь банкрот сможет найти компромисс с банком и не потерять при этом ипотечную квартиру, приобретенную с помощью этого банка. Мировое соглашение такого рода не помешает списать долги по остальным обязательствам в процедуре банкротства, и кредиторы, которые заявили эти обязательства, на судьбу ипотеки не повлияют.

Мировое соглашение должно быть реальным для исполнения

В проекте мирового соглашения можно предложить банку новые условия ипотеки: например, изменить длительность выплат, размер ежемесячного взноса и так далее. Обязательно взвесьте свои возможности в отношении своевременной оплаты по новым правилам.

О чем говорит статья 213.10-1 ФЗ «О банкротстве»

Субъекты и объекты отношений при ипотеке единственного жилья

В рамках дела о судебном банкротстве гражданина у должника и кредитора, чьи требования обеспечены ипотекой жилого помещения (или его части), существует возможность заключить специальное мировое соглашение. Такое право возникает только после истечения срока, установленного пунктом 2 статьи 213.8 Федерального закона.

Жилое помещение в данном контексте — это единственный пригодный для постоянного проживания объект недвижимости, в котором проживает должник и его семья, и который может быть реализован в порядке, предусмотренном ФЗ «Об ипотеке».

Соглашение регулирует исключительно отношения между указанным кредитором и должником, не затрагивая остальных кредиторов. Принятие решения о заключении такого соглашения является личным правом гражданина-должника. Даже если финуправляющий возразит против его заключения, это не служит основанием для отказа суда в утверждении документа.

При этом согласие других кредиторов не требуется, за исключением случаев, когда ипотечное жилье находится в залоге у нескольких кредиторов одновременно. В такой ситуации участие всех залоговых кредиторов, включенных в реестр требований, является обязательным условием.

Также в заключении отдельного мирового соглашения могут участвовать третьи лица, готовые принять на себя обязательства и права, предусмотренные этим документом.

Последствия подписания документа

Окончательное вступление такого соглашения в силу возможно только после его утверждения арбитражным судом.

С момента, когда арбитражный суд утверждает отдельное мировое соглашение, начинают действовать определённые правовые последствия.

• Во-первых, жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, исключаются из конкурсной массы, то есть из перечня имущества, на которое может быть обращено взыскание в рамках дела. Эти объекты не подлежат продаже и в случае введения реализации имущества.
• Во-вторых, обязательства перед кредитором, обеспеченные ипотекой данного помещения, а также сама ипотека, сохраняются.
• В-третьих, последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 126 и пунктом 2 статьи 213.11 ФЗ «О банкротстве», здесь не применяются.
• В-четвертых, несмотря на то, что мировое соглашение похоже по своей сути на локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой, есть определенные отличия: погашение этих требований может быть произведено либо самим гражданином за счёт доходов, на которые по закону нельзя наложить взыскание (если это не мешает выполнению плана реструктуризации долгов), либо из его будущих доходов после завершения банкротства. Также допускается исполнение обязательств третьим лицом, участвующим в мировом соглашении.
• В-пятых, такие требования исключаются из реестра кредиторов и не удовлетворяются в рамках дальнейших процедур банкротства.

Кроме того, если на момент заключения соглашения у должника уже появилась просрочка по исполнению обязательств, обеспеченных ипотекой, текст соглашения обязательно должен содержать условия о порядке и сроках устранения накопленной задолженности.

Особые условия

В законе описана и еще одна ситуация, которая на практике редка, но все-таки имеет место. Если у гражданина отсутствует достаточное имущество для полного расчета с кредиторами первой и второй очереди (при этом не учитывается само «ипотечное» помещение и земельный участок под ним), арбитражный суд сможет утвердить отдельное мировое соглашение только при выполнении специального условия.

На банковский счет, который будет открыт в соответствии со статьей 138 Федерального закона «О банкротстве», должны быть внесены средства, предназначенные для погашения таких обязательств. Размер этих средств не может превышать 10% оценочной стоимости жилого помещения, установленной независимым оценщиком.

Возможные проблемы при заключении мирового соглашения

Суд откажет в утверждении такого документа, если выяснится, что применение положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона в отношении жилого помещения не имеет достаточных оснований.

Если же в дальнейшем судебное определение об утверждении отдельного мирового соглашения будет отменено, либо соглашение окажется расторгнутым или неисполненным, невыплаченные обязательства, обеспеченные ипотекой жилого помещения, подлежат восстановлению в реестре требований кредиторов. Это возможно только в том случае, если процедура банкротства еще продолжается и производство не прекращено.

В такой ситуации кредитор, чьи требования обеспечены ипотекой, имеет право инициировать обращение взыскания на жилое помещение в рамках дела о банкротстве. Если же банкротство уже завершено или прекращено, взыскание производится по правилам законодательства об ипотеке вне этого дела.

Вы только начали готовиться к процедуре банкротства? Не знаете, куда обращаться — в суд или в МФЦ для внесудебного списания долгов? Волнуетесь за судьбу ипотечной квартиры? Обязательно заручитесь поддержкой юристов-профессионалов, чтобы минимизировать риски потери жилья и другого ценного имущества. Грамотный подход к делу поможет списать долги быстро и безболезненно.